Autora: Luana Wolf Horst
Uma das principais inovações introduzidas pela Reforma Tributária, por meio do Decreto n.º 12.955, de 29 de abril de 2026, responsável pela regulamentação da CBS, consiste na obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão eletrônica e integrada de documentos fiscais para pessoas físicas sujeitas à CBS e ao IBS, circunstância que exige repensar como essas pessoas, historicamente identificadas apenas através do CPF, se relacionam com obrigações acessórias antes típicas de pessoas jurídicas.
As referidas obrigações alcançam, entre outros contribuintes previstos na Lei Complementar n.º 214/2025, os locadores de imóveis pessoas físicas. A razão está em que, com a Reforma, a atividade locatícia, antes caracterizada como rendimento sujeito ao Imposto de Renda, passa a receber nova qualificação jurídica, isto é, a de operação onerosa com bens imóveis, potencialmente sujeita à CBS e ao IBS.
Todavia, isso não significa dizer que todo proprietário que aluga um imóvel é automaticamente enquadrado como contribuinte ou responsável tributário dos respectivos tributos. Pelo contrário, o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios objetivos de enquadramento como contribuinte, destinados a identificar em que hipóteses a atividade locatícia da pessoa física assume a habitualidade e a escala próprias de atividade econômica.
Para tanto, considera contribuinte o locador pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha auferido receita superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) com a atividade locatícia e, cumulativamente, alugado mais de três bens imóveis distintos; ou, alternativamente, que, no próprio ano-calendário, tenha obtido receita de aluguel superior a R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais). Nesta segunda hipótese, cumpre destacar que o requisito de mais de três imóveis distintos passou a ser expressamente exigido também pelo artigo 382, § 1º, III, do Decreto nº 12.955/2026, e pela Resolução CGIBS nº 6/2026, afastando a interpretação de que o limite majorado operaria isoladamente. Além disso, vale observar que esses valores são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da Lei Complementar.
Em contrapartida, quem não atingir os respectivos parâmetros continua utilizando normalmente o CPF, sem qualquer obrigação acessória de inscrição no CNPJ ou de emissão documentos fiscais. O impacto, portanto, é seletivo e recai apenas sobre o locador que, pelo volume e pela recorrência de sua atividade, é alçado à condição de contribuinte da CBS/IBS.
Nesta perspectiva, importa destacar que as aludidas obrigações não alteram o status jurídico do contribuinte, vale dizer, não há qualquer transformação de pessoa física em pessoa jurídica, nem significa, por si só, abertura de empresa. Ao contrário, constitui mera inscrição vinculada ao próprio CPF do locador, com finalidade exclusivamente fiscal-operacional, voltada à padronização, à rastreabilidade e à integração das informações ficais, ou seja, destinada a identificar o contribuinte perante a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e a viabilizar o cumprimento e a apuração das obrigações relacionadas à CBS e ao IBS. As operações pessoais do locador, por consequência, permanecem sendo realizadas como pessoa física, inclusive para fins Imposto de Renda, sujeito à tabela progressiva, com alíquota de até 27,5%.
A propósito, a exigência de inscrição no CNPJ para emissão de notas fiscais, inicialmente prevista para 2026, foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027 pelo Decreto n.º 13.075, de 21 de julho de 2026. A providência objetiva conceder um prazo adicional de adaptação e promover o desenvolvimento de um novo instrumento simplificado de inscrição no CNPJ, inspirado na estrutura do MEI, definida por um processo digital, ágil, automatizado, desburocratizado e integrado às plataformas de emissão de documentos fiscais eletrônicos, cujo lançamento está previsto para novembro de 2026. Além disso, antes do início da exigência, a Receita Federal disponibilizará orientações operacionais, manuais técnicos e ambientes de teste, para adaptação e ajuste de cadastros, integrações e parametrizações dos emissores de documentos fiscais.
Todavia, referida prorrogação não é passível de ser interpretada como uma pausa na adaptação à Reforma Tributária, em razão de que a obrigação já nasce em vigor, de modo que o locador enquadrado precisará estar inscrito no CNPJ técnico e apto a emitir o documento fiscal eletrônico exigido já em 1º de janeiro de 2027. Sendo assim, até 31 de dezembro de 2026, permanecem válidos os atuais instrumentos de identificação fiscal aplicáveis às pessoas físicas.
Vale acrescentar que a adaptação, porém, não se esgota nas obrigações cadastrais. O artigo 261, parágrafo único, da Lei Complementar nº 214/2025 reduz em 70% (setenta por cento) as alíquotas do IBS e da CBS incidentes sobre a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis, enquanto o artigo 260 autoriza, na locação para uso residencial, a dedução da base de cálculo do redutor social de R$ 600,00 (seiscentos reais) por imóvel, valor também atualizado pelo IPCA e limitado ao montante da própria base. De maior relevância prática, no entanto, é o regime opcional de transição do artigo 487, aplicável aos contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 que atendam aos requisitos formais legais, notadamente quanto ao registro e que faculta ao locador recolher o IBS e a CBS à alíquota total de 3,65% (três inteiros e sessenta e cinco centésimos por cento) sobre a receita bruta, em caráter definitivo, sem apropriação de créditos e sem aplicação de redutores, até 31 de dezembro de 2028 ou o término do contrato, o que ocorrer primeiro.
Diante desse cenário, recomenda-se ao locador enquadrado nas hipóteses de sujeição à CBS e ao IBS avaliar sua situação com antecedência, com o fim de compreender com segurança se haverá ou não obrigação de inscrição no CNPJ técnico. Sugere-se, ainda, acompanhar o lançamento da plataforma simplificada de inscrição e do respectivo ambiente de testes, previsto para novembro de 2026, de modo a organizar toda a documentação cadastral e contábil com antecedência e evitar deixar o encargo para as últimas semanas de 2026.
