Autor: Nicolas Rigailo
O regulamento do IBS e da CBS, editado pelo Decreto 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS nº 6/2026, deu contornos operacionais ao mecanismo do split payment previsto nos artigos 32 e 33 da LC 214/2025. Por ele, o prestador de serviço de pagamento segrega o tributo no momento da liquidação e o repassa ao Fisco, entregando ao fornecedor apenas o valor líquido.
Na locação de imóveis, surgiram preocupações de que o sistema financeiro não teria como identificar, ao processar um Pix, a redução de 70% da alíquota, o redutor social e o filtro de sujeição passiva, o que poderia levar à retenção de tributo onde não deveria haver incidência. A objeção, embora relevante, parte de uma premissa que precisa ser qualificada. O split não incide sobre o pagamento isoladamente considerado, mas sobre o pagamento vinculado a um documento fiscal. O ponto sensível, portanto, está nessa vinculação, e não em uma incapacidade abstrata do agente pagador.
No procedimento padrão, chamado de split inteligente, a retenção não parte de presunção do banco sobre a natureza do pagamento. Ela depende da vinculação um a um entre a operação e a liquidação: o prestador consulta a plataforma da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, identifica a operação pelo documento fiscal e só então retém o valor apurado.
A alíquota reduzida, com carga efetiva em torno de 8,4% sobre o aluguel, e o redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial locado por prazo igual ou superior a noventa dias não são calculados pelo banco. Esses elementos devem estar refletidos na nota fiscal emitida pelo próprio locador, que é quem conhece o seu enquadramento. O agente pagador, nesse desenho, não apura o tributo: apenas executa o que o documento fiscal e a plataforma indicarem.
Daí decorre a resposta ao receio mais comum: o de que pessoas físicas fora da incidência sofram retenção indevida. O não contribuinte, em regra, não emite documento fiscal relativo à operação e, sem documento, não há operação a ser vinculada ao pagamento. Sem vinculação, não há segregação. O aluguel recebido por quem não se enquadra como contribuinte, portanto, não deveria sofrer retenção pelo mecanismo do split.
De acordo com o art. 251, § 1º, da LC nº 214/2025, a pessoa física que realiza locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceder R$ 240.000,00 e elas tiverem por objeto mais de três bens imóveis distintos. O § 2º ainda prevê hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário quando o valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento exceder em 20% o limite de receita, alcançando R$ 288.000,00, sem prejuízo da atualização legal desse valor.
A alternativa confirma o ponto. Se o split alcançasse qualquer transferência eletrônica sem documento fiscal, toda movimentação financeira se tornaria uma retenção potencial, o que extrapolaria a lógica do modelo e os limites da LC nº 214/2025. É a existência do documento que aciona a retenção; sua ausência, em princípio, afasta a segregação.
O problema aparece quando o vínculo entre o pagamento e o documento fiscal se fragiliza. A locação é relação de trato sucessivo, paga mês a mês por Pix ou boleto que, na prática, nem sempre chega ao agente pagador amarrado à nota da competência.
Nessa hipótese, a regulamentação não afasta o split. Aciona o procedimento simplificado: retém por percentual preestabelecido e devolve, em até três dias úteis, apenas o excedente que o sistema reconhece como não tributário.
Esse procedimento tende a não refletir, com a mesma precisão, a alíquota reduzida e o redutor social aplicáveis às operações imobiliárias. Na prática, a locação pode sofrer retenção por percentual superior ao tributo efetivamente devido, aproximando-se da lógica da alíquota padrão, em vez da carga reduzida aplicável ao setor, sem devolução automática integral da diferença.
O ponto sensível não está propriamente na inexistência de crédito, mas no descolamento entre o valor segregado e o crédito gerado. O creditamento acompanha o tributo devido na operação, não necessariamente o montante retido. Assim, a parcela segregada a maior não tende a gerar crédito equivalente e dependerá de restituição posterior.
Em um setor de pagamentos mensais e pulverizados, com boa parte dos aluguéis transferida por Pix comum, essa falha de vinculação pode se tornar recorrente, e não excepcional. O locador contribuinte, nesse cenário, convive menos com cobrança juridicamente indevida e mais com retenção majorada, crédito descolado do valor segregado e restituição diferida.
A isso soma-se um efeito de caixa relevante no setor. A locação gera créditos escassos e esparsos, porque a reforma de um imóvel não se repete todo mês.
Ainda que a retenção recaia apenas sobre a parcela do tributo, e não sobre o aluguel bruto, ela antecipa uma saída de caixa que poderia financiar a conservação do imóvel. Quanto mais o procedimento simplificado for acionado, maior será o ônus financeiro decorrente da forma de operacionalização, e não da materialidade tributária.
Entende-se que não há, nisso, natureza confiscatória. A retenção de tributo devido, com conciliação, restituição e creditamento previstos em lei, não se confunde com apropriação definitiva. O ponto é de fluxo e de execução, não de mérito da incidência.
Resta uma questão que não é jurídica, e sim de confiabilidade da implementação. A aplicação correta da alíquota reduzida e do redutor social depende de que os dados da nota sejam processados sem inconsistência pela plataforma e reproduzidos com integridade pelos sistemas de liquidação.
O risco, portanto, não está na impossibilidade de identificar a operação, mas em falhas de parametrização, integração ou comunicação entre sistemas. Nesse cenário, aplicar a alíquota cheia no lugar da reduzida, ou ignorar o redutor, seria erro de execução tecnológica, não deficiência normativa.
Está aí a incerteza que a norma não resolve. A efetividade do split depende de interoperabilidade entre Receita Federal, Comitê Gestor do IBS, emissores de documento fiscal e instituições de pagamento. Se esse nível de integração estará pronto no início da operação, em 2027, só a prática dirá.
Há, por fim, uma assimetria de transição. Na fase inicial, de adesão facultativa e restrita a operações entre pessoas jurídicas, locações idênticas podem ficar, por um tempo, sob regimes distintos conforme a natureza das partes.
A objeção de isonomia é pertinente, mas deve ser contextualizada. Trata-se de opção de implantação gradual, não de regimes permanentemente distintos: desigualdade transitória e assumida, cujos efeitos convém acompanhar.
Em resumo, nada disso torna o split payment inadequado à locação. O sistema dispõe dos elementos para tratar o setor: o documento fiscal, que carrega o regime aplicável, e o filtro de sujeição passiva, que mantém o não contribuinte fora do fluxo.
O que a locação expõe é um desafio de execução, não de estrutura normativa. Recomendamos atenção a três pontos: a vinculação correta do pagamento recorrente à nota fiscal, a parametrização confiável da alíquota reduzida e do redutor social, e a contenção do procedimento simplificado, para que ele não se torne regra em um setor para o qual não foi concebido.
A dificuldade, portanto, não está em tributar corretamente a locação, mas em assegurar que a infraestrutura operacional seja capaz de reproduzir, no momento da liquidação, todas as distinções que a própria lei reconhece.
